一周之內(nèi)迎兩個(gè)重大利好，鄭州樓市到拐點(diǎn)了嗎？|豫觀察
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大象新聞?dòng)浾?王琳一周之內(nèi)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來兩個(gè)利好消息。4月15日，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布“商轉(zhuǎn)公貸款”征求意見稿；次日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局又就“保住房”公開征求意見，引發(fā)熱議。其中不少人關(guān)注，貸款“商轉(zhuǎn)公”后，一套房子能省多少錢？申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”成功的幾率有多大？一系列利好政策之后，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)又要火了？貸款“商轉(zhuǎn)公”后，一套房能夠省多少錢？時(shí)隔9年，鄭州擬重啟“商轉(zhuǎn)公貸款”。根據(jù)鄭州住房公積金管理中心近日發(fā)布的征求意見稿，將擬開展商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款（簡(jiǎn)稱“商轉(zhuǎn)公貸款”）業(yè)務(wù)，覆蓋已經(jīng)使用商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款（簡(jiǎn)稱“商業(yè)貸款”）在鄭州行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買自住住房的家庭等。這則“商轉(zhuǎn)公貸款”的征求意見稿，釋放了哪些信號(hào)？對(duì)普通購(gòu)房者而言，會(huì)帶來哪些影響？“這說明鄭州正在積極探索和優(yōu)化住房公積金的使用方式，以更好地滿足市民的住房需求和減輕其財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析。對(duì)普通老百姓而言，柏文喜告訴記者，通過將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，可以享受到更低的利率，從而降低月供壓力，減輕購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。以貸款100萬、還款30年為例，按照鄭州目前的貸款利率，如果等額本息還款的話，首套房商業(yè)貸款利率為3.45%（LPR-50基點(diǎn)），每個(gè)月還款金額為4462.58元；而公積金的貸款利率為3.1%，每個(gè)月則需還款4270.16元。也就是說，每個(gè)月大約可節(jié)省192元，總利息相差近7萬元。而事實(shí)上，對(duì)很多已經(jīng)買過房的人來說，不少人的商業(yè)貸款利率是高于3.45%的，這也意味著“商轉(zhuǎn)公”之后，可能會(huì)節(jié)省更多的利息。“通俗來講，利息降低了，讓老百姓從原有的房貸壓力中解放出來”，河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)、鄭州工程技術(shù)學(xué)院副教授胡鈺認(rèn)為，“這不僅增加了老百姓的消費(fèi)選擇，比如換新車、去旅游等，釋放消費(fèi)活力，也激發(fā)了整個(gè)市場(chǎng)的活力，增強(qiáng)鄭州城市的活力。”全國(guó)多個(gè)城市支持“商轉(zhuǎn)公”，樓市交易活躍度提升實(shí)際上，貸款“商轉(zhuǎn)公”政策并非新政，目前，全國(guó)也已有幾十個(gè)城市支持“商轉(zhuǎn)公”，如重慶、成都、長(zhǎng)沙、武漢、揚(yáng)州、西安等等，而鄭州在2015年之前也曾實(shí)行過。時(shí)隔9年，鄭州“商轉(zhuǎn)公”政策擬重啟，會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來什么影響？胡鈺解釋，其實(shí)，“商轉(zhuǎn)公”并不屬于公積金的常規(guī)業(yè)務(wù)范疇，它是一種特殊的貸款轉(zhuǎn)換方式，主要是為了幫助購(gòu)房者減輕負(fù)擔(dān)。從全國(guó)范圍來看，據(jù)胡鈺觀察，實(shí)行“商轉(zhuǎn)公”政策的城市普遍反饋積極，這一政策不僅在一定程度上降低了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，提高了公積金的使用效率，同時(shí)也有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。“總體來說，‘商轉(zhuǎn)公’政策作為一種惠民措施，受到了廣泛的歡迎和肯定。若具體到鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在柏文喜看來，“可能會(huì)帶來正面影響，如刺激市場(chǎng)需求、促進(jìn)樓市交易活躍度，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的提振作用。”作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)利好政策，記者留意到，近年來“商轉(zhuǎn)公”的呼聲一直存在。對(duì)購(gòu)房者而言，“商轉(zhuǎn)公”政策可能會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？其辦理難易程度如何？胡鈺告訴記者，在實(shí)際操作中，這通常取決于當(dāng)?shù)氐墓e金資金狀況和個(gè)貸率（即住房公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比）。一些城市會(huì)設(shè)定個(gè)貸率的預(yù)警值，如85%或90%，當(dāng)個(gè)貸率超過這個(gè)閾值時(shí)，可能會(huì)暫停或限制“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，以確保公積金的合理使用和風(fēng)險(xiǎn)控制。不過，柏文喜也提到，從鄭州“商轉(zhuǎn)公貸款”的征求意見稿來看，相關(guān)部門也在簡(jiǎn)化辦理流程和減少所需材料，使得“商轉(zhuǎn)公”更加便捷，提高市民辦理該業(yè)務(wù)的意愿。現(xiàn)在是入手房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)嗎？去年以來，鄭州樓市新政不斷，每次出手都是大招。房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策的接踵而至，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了活力。有不少人好奇，未來，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是一個(gè)怎樣的走勢(shì)？現(xiàn)在是入手房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)嗎？對(duì)此，胡鈺分析，近年來，鄭州出臺(tái)了一系列樓市新政，旨在調(diào)控市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州2023年住宅供應(yīng)610.1萬㎡ ，同比下降10.2%，成交1089.4萬㎡，同比上升28%，成交均價(jià)同比下降4.8%。由此可以看出，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出穩(wěn)中向好的趨勢(shì)，住房總需求維持在較高水平，二手房成交規(guī)模首次超過新房。此外，目前，鄭州產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目加速落位，居民就業(yè)收入預(yù)期有望好轉(zhuǎn)，供應(yīng)縮量帶動(dòng)新房市場(chǎng)供需關(guān)系優(yōu)化，保交付工作有序推進(jìn)提升購(gòu)房者置業(yè)信心，市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)的態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。不過，對(duì)老百姓而言，最直觀的判斷因素還是房?jī)r(jià)的走勢(shì)，那么，若單從房?jī)r(jià)判斷，鄭州會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)怎樣的趨勢(shì)？“從長(zhǎng)期來看，鄭州的房?jī)r(jià)仍有可能保持一定的上行態(tài)勢(shì)。”在胡鈺看來，鄭州房?jī)r(jià)下跌空間有限，隨著二手房降價(jià)意愿下降，二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)為新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)回升提供空間。同時(shí)，鄭州2023年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)49.92%，顯示出市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，這也表明市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。