房產稅又雙叒叕要來了？
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發(fā)布 : 04-22
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這段時間，關于房產稅的（小道）消息和專家預測又開始滿天飛了。很多同學在后臺私信留言，問我：“老師，您能不能解讀一下蘇州和開封的文件？房產稅是不是真的要來了？”確實，從蘇州的文件內容來看，里面頻繁提及房產稅，蘇州的文件中列舉了各類可以減免房產稅的條件。開封的文件似乎更為直接，明確了現(xiàn)在做的房地產價格認定數(shù)字化轉型試點，就是為了將來的房地產稅征收、指導價格公布等做好技術準備。此外，最近網(wǎng)上有一部分“專家”表示：今年房產稅政策一定會非常激進，因為今年頭部城市的樓市銷售回暖和賣地情況都不夠理想，而城投債也借不動了，所以政府收入一下子缺了一根大支柱，必須得有新的資金來填補這個窟窿，房產稅就是一個很好的工具，并且前面多年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計、確權以及稅務環(huán)節(jié)基本上已經(jīng)建設完全，所以2023年房產稅是真的要落地了。這個說法有道理么？首先，有財政缺口不假。2022年中國全年財政缺口在9萬億元，相比2021年6萬億元同比上漲50%。但是，房產稅能在短期內解決財政缺口問題嗎？2020年，上海房產稅收入不到200億元，重慶房產稅收入更是只有不到72億元。這兩個數(shù)據(jù)告訴我們，房產稅可以為政府增加收入不假，但是增加的幅度有限。目前的一個共識是，房產稅能收上來的不會太多，從保守的3千億到樂觀的1萬億，大概也就這個水平了。所以，想搞清楚房產稅到底今年會有什么變化，首先要先弄清楚兩個問題：1. 房產稅到底是什么？2. 目前征收房產稅的推行難度有多大？01房產稅到底是什么？現(xiàn)在大家熱議的“房產稅”，其實指的是房產保有環(huán)節(jié)的一種稅收。目前全世界各個地方都有類似的稅收，比如美國叫“財產稅”，英國叫“地方稅”，波蘭叫“不動產稅”，雖然名字不一樣，但實質上都是一樣的，就是對房地產的持有環(huán)節(jié)進行征稅。我們國家自古以來其實也一直有相應的稅收，早在公元783年（唐德宗建中四年），朝廷就決定把土地和住房分開，征收“間架稅”，也就是我們今天討論的房產稅。此后的五代、宋、元、明、清，都有各自的稅法來進行房產稅的征收。所以房產稅我國其實一直有征收，只不過征收對象有限制，對于“個人所有非營業(yè)用的房產”是免征房產稅的，對于企業(yè)自用房產的計稅金額為房屋的計稅余值，適用稅率為1.2%。現(xiàn)在大家經(jīng)常講的房產稅來了，實際上是說——對于“個人所有非營業(yè)用的房產”的征稅要來了，也就是你家一直住的房子，原本是不用交稅的，但是全面征稅以后也要開始交稅了。開征房產稅的好處有很多——控制金融風險，財富分配公平，增加長期穩(wěn)定財政收入等等。從目的出發(fā)，房地產稅具備開征的基礎，推出房產稅是稅制改革的長期方向。但是，房產稅究竟什么時候會開始全面征收呢？02全面開征房產稅的難度大嗎？2003年10月的十六屆三中全會，第一次提出了對居民住房征稅，當時的提法叫做物業(yè)稅。2010年5月，國務院首次明確提出“逐步推進房產稅改革”，并于2011年于上海和重慶兩地，在房產稅的框架內啟動了把居民住房的一部分納入到征稅范圍的改革試點。雖然房產稅的試點已經(jīng)開始推行了，但是實際上距離全面征收還有極長的道路要走，短期內是很難全面推廣的，所以到底什么時候全面征收，其實是談不上有具體的時間表。之所以這么說，最根本的原因是房產稅屬于存量稅，而我國目前的主要稅收都是“流量稅”，“存量稅”的占比很少，稅收性質的不同就意味著，房產稅的征收注定是更加困難的。存量稅，尤其房地產稅這樣的存量稅，之所以征收困難，是因為它是對存量財富征稅。第一，我們要面臨一個“存量財富確權”的問題。我國具有多種特殊性質的房產，比如經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、回遷房、集資房、房改房（已購公有住房）、還建房、小產權房以及聯(lián)建房等。比如，經(jīng)濟適用住房就屬于政策性住房，購房人只擁有“有限產權”，另一部分產權則在國家手里。而其他各種特殊性質的房產產權問題劃分也各不相同，各類不同屬性的房產會產生大量存量財富確權問題。此外，還有法理問題，1956年的資本主義工商業(yè)改造運動，讓城市中的私房一律由國家經(jīng)租。原本的房地產業(yè)主不再具備產權，居民只有使用權，自然也沒必要再談房產稅。第二，存量稅的痛苦和阻力都很大。存量稅對個人已有的財富進行征稅，相當于不僅不給你新蛋糕，還要從你碗里挖走一塊蛋糕。這類稅收帶來的痛苦更大，征稅的阻力也更強。如果一個退休老職工在上海最繁華的地段有一套房子，但是退休金并不多，勉強夠生活。這個時候如果要征收高昂的房產稅，難道要因為他交不出就逼迫他賣掉房子換到其他地方去生活么？這肯定違反了國家希望社會安定的初衷。但是現(xiàn)在占稅收收入半壁江山的流量稅，就完全不一樣了。顧名思義，流量稅就是向經(jīng)濟活動的流量征稅，特點就是這些稅收是向流量的、增量的收入征稅。人們?yōu)榱双@得新的增量收入，就必須交這個稅。比如增值稅就是向銷售征稅，公司所得稅就是向公司的利潤征稅，個人所得稅就是向個人所得征稅。因為人們會有額外收入，所以征收流量稅的阻力并不大，相當于是給你一大塊新蛋糕，但是要切走一小塊，給你留一大塊，所以交稅的痛苦并不大。所以我們才看到，雖然從2003年開始，中共中央十六屆三中全會文件中就明確表示要開征物業(yè)稅（香港的房產稅也叫物業(yè)稅），但20年過去了，除了一些地區(qū)進行了試點以外，到現(xiàn)在還是連立法的草案都沒拿出來一個，一直只是說積極穩(wěn)妥推進房地產稅立法和改革。哪怕是目前已經(jīng)具體在試點的上海和重慶，也都是針對新購住房征收房產稅，而不涉及居民已有住房，這也極大地縮小了征稅范圍。2023年，確實會有更多的城市推出試點方案，但是方案的力度仍有待觀察。所以，房產稅確實要收，但目前還只是部分城市的試點階段，短期之內全面推行的可能性很低。總結來說就是八個字，穩(wěn)妥推進，終會開征。關于房產稅開征后對房價的影響，我們會在下一篇給大家詳細闡述。對于近幾年中央對房地產稅的表態(tài)以及第二批涉稅房地產價格認定數(shù)字化轉型試點單位名單感興趣的同學，可以添加“香帥課代表”領取。（觀點 / 靖 主筆 / 孫鵬 責編 / 江雁）