強化預售資金監管，既要緊盯房企也要管好銀行
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11月28日，武漢市住房保障和房屋管理局通報八家房企逃避預售資金監管違規案例。通報要求各房地產企業要以典型案例為戒，嚴格執行武漢市關于商品房全過程監管、購房資格、網簽備案及預售資金監管等相關工作要求。商品房預售、現售制度的優劣，坊間討論已經夠多，而且基本上已達成共識。海南省住建廳負責人曾經坦言，因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素，要從根本上杜絕這些問題，就必須改革商品住房預售制度。然而在一定時期內，預售制度仍有其存在的合理性。更重要的是，預售制度盡管衍生出了很多弊端，但是要規避這些弊端，讓問題發生的概率相對降低，并不是毫無辦法。其中，加強預售資金監管就是最重要的一環，因為這是保障項目順利建設、防止工程爛尾的關鍵。按照制度設計的初衷，地方的房地產行政主管部門將會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取和使用。根據這一原則，住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會等三部門于2022年1月聯合印發了《關于規范商品房預售資金監管的意見》，其中明確，地方采取招標形式確定預售資金監管銀行，在預售資金監管額度方面仍由各地的市縣級城鄉建設部門根據項目工程造價、項目情況等多方面進行核定。當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由開發商提取自由使用，涉及具體撥付的節點時由各地的市縣級城鄉建設部門確定。該文件的出臺對預售資金監管賬戶的管理有了一個大的統一方向。值得注意的是，這份文件盡管在涉及資金撥款額度、時間等問題上給地方有關部門賦予了靈活性，但從近年的實踐來看，各地對預售資金監管的力度明顯在增強。事實是，包括武漢在內，廈門、石家莊、北京等地都于近期出臺或優化了預售監管相關政策，其中包括提高預售門檻、細化預售資金監管專用賬戶留存額度、入賬流程調整為先監管后網簽等。保交樓就是保民生，各地政府主管部門嚴防預售資金被挪作他用從而造成爛尾，對商品房預售監管力度趨嚴在情理之中。在這種情況下，武漢于此時爆出八家房企逃避預售資金監管的新聞，無疑值得特別重視。過去，房企規避資金監管制度的常用伎倆是所謂“體外循環”，即采用各種辦法要求購房者將購房款存入非監管賬戶。這次武漢通報，八家房企“未協助購房人將房價款全部直接繳存至預售資金監管賬戶，故意采取通過企業一般賬戶直接收取房價款方式逃避預售資金監管”，其實還是舊的套路。并不新鮮的逃避監管的辦法居然還在并非小規模地使用，顯然打擊違規的力度還是太小。這也是武漢此次僅通報未處罰受到輿論質疑的原因。購房款在監管賬戶之外，自然會導致監管失靈，但即使房款在監管賬戶內也有被挪用的可能。近日，福州市城鄉建設局官網發布通報，上海浦東發展銀行股份有限公司福州分行被終止監管銀行資格。事件起因于浦發銀行未履行預售資金監管的法定職責，在某項目未完成交付及不動產權首次登記的情況下，且主管部門已明確告知項目屬于有關保交樓例會重點監管項目，浦發銀行福州分行仍擅自劃扣預售資金3000萬元用于歸還貸款。強化預售資金監管，既要緊盯房企，也要管好銀行。但從長遠來看，商品房預售制度是到了逐步取消的時候了。